コロナの影響・・・相続は、こうなる（その１）時価と路線価、差が大きくなると・・・　相続・遺産分割・遺留分減殺・遺言のご相談

コロナの影響で、不況になるのではないか、と心配されています。不況になると、大きな影響を受けるものの一つが、不動産です。

一般的に、不動産が売れなくなると、不動産の価額が下がります。不動産の価額が下がると、相続にどのような影響があるのか、見ていきましょう。

遺言がないと、相続人間で、遺産（相続財産）の分け方を話し合います。これを、遺産分割協議と言います。

分け方を話し合う際、「不動産をいくらと見るか」をめぐって、もめることがあります。

遺産の評価について、いつの時点を基準とするか。考え方としては、相続開始時（被相続人死亡時）という考え方もあります。しかし、実務的には、遺産分割時とされています。

（遺産分割時というのは、厳密に言えば、遺産分割協議がまとまる時です。しかし、実務的には、お話合いをしている時点の価額とすることが多いようです。）

不動産についていえば、遺産分割時の時価、ということになります。

時価とは、市場価格です。不動産の市場価格は、取引が成立したときに生じます。遺産の不動産が売却できれば、原則、それが時価ということになります。

売る予定のない不動産で、時価をどうやって出すのか。客観的とされているのが、不動産鑑定士による鑑定価額です。もちろん、不動産鑑定士の先生の費用が発生します。

そこで、鑑定以外の方法により、不動産の価額を算定することができないか、というニーズが生じます。

実は、不動産に対しては、様々な主体が様々な目的をもって価額をつけています。例えば、固定資産評価額という価額があります。これは、自治体が固定資産税を賦課する目的で、不動産に価額を設定したものです。固定資産税を賦課する目的で価額をつけたものですので、当然、時価（市場価格）ではありません。一般的には、時価（市場価格）よりも低廉であることが多いようです。しかし、建物（家屋）などについては、市場的には値段がつかないものに対しても、一定の価額がつけられることがありますので、必ず低廉である、ということでもありません。

路線価（地域によっては評価倍率表）は、国税庁が相続税及び贈与税を賦課する目的で、土地に価額を設定したものです。一般的には、固定資産評価額よりも高く、時価（市場価格）に近い、と考えられています。

そこで、これまで、遺産分割協議の実務において、土地は路線価、建物（家屋）は固定資産評価額を用いることがありました。

ところが、近年、不動産が売れ難い場合が目立つようになりました。極端な例ですが、駅徒歩１０分の分譲住宅地にある土地（約２５０㎡）、路線価では約２０００万円という土地がありました。バブルの頃には、もっと高値で取引きされていたようです。この土地を売却したのですが、３年かかってようやくついた値段が８０万円。「古屋付き」「公道より階段で５メートルほど上ったところが敷地」などの難点があったとはいえ、ここまで売却が難航するとは想像以上でした。

「路線価でなんか、とても売れないよ」という土地が出てきているのです。

私どもの感覚でいうと、路線価で売れない、路線価と時価が乖離する、という土地が、増えています。

そこへ、コロナ（新型コロナウィルス）の流行です。不況が深まると、より、不動産が売れなくなる可能性があります。

そうなると、遺産分割協議で、どうなるか。

土地を取得する者にとっては、「路線価のような高い値段で、売れるはずがない」と言って、「時価は、もっと低いはずだ」と主張したいでしょう。

一方、相続人の中に、「いやいや、路線価でも時価より安い、と聞いた」みたいな話をされる方がいらっしゃると、話合いがまとまらない、ということになるのです。

２０３０年頃には、４戸に１戸が空き家になる、と言われています。不動産も、高い価値が維持されるところと、そうでないところと、分かれるかもしれません。

遺産分割協議をするにあたって、「不動産は高価」とかたくなに思わない方がいいと感じます。